1. 계약

      계약이란 사법상 일정한 법률 효과를 목적으로 하는 당사자간의 의사표시 합치에

      의한 법률행위를 말합니다.

 2. 계약서

              계약서란 당사자의 의사표시에 따른 법률행위의 내용을 문서로 표시한 것으로

              당사자 사이의 권리와 의무의 발생 등 법률관계를 규율하고, 당사자의 의사표시를

              구체적으로 명시하여 어떠한 법률행위를 어떻게 하려고 하는지 등의 내용을 기재하여 

              특정하고자 하는 것으로 추후 이에 관한 분쟁 발생 시 중요한 증빙자료가 됩니다.

         3. 양도

             양도란 재산이나 물건의 소유자가 자신의 자산을 타인에게 이전해 주는 것으로

             실질과세의 원칙에 따라 자산에 대한 등기나 등록과는 상관없이 법인에 대한 현물출

             자, 매도, 교환 등으로 인하여 자산이 유상으로 이전되는 것을 말합니다. 법률상으로는

             물권의 주체가 법률행위에 의하여 자신이 소유하던 자산을 타인에게 이전하는 것을 뜻하며,

             부동산의 양도와 취득은 등기를 하여야 물권변동의 효력이 생기고, 동산은 점유를 이전하여야

             효력이 생깁니다.       

         4. 양도대상 및 양도소득

             양도의 대상으로는 토지 및 건물 등의 고정자산, 부동산에 관한 권리나 각종 물품, 상

             품, 그림, 골동품 등의 고가 동산, 증권거래소에 상장되지 않은 주식, 출자지분 등 다양

             한 형태가 있습니다.

             양도소득이란 양도인이 자신의 보유하고 있는 자산에 대한 양도를 진행하면서 발생하

             는 소득을 의미합니다. 양도를 통해 발생한 소득에 대한 과세는 자산의 가치상승에 따

             라 달라지며 매도, 교환, 현물출자 등도 모두 포함합니다.

             일반적으로 취득 후, 5년 이내에 자산을 양도한 경우를 단기양도소득, 5년 이상 보유한

             경우 장기양도소득이라고 합니다.

            1. 채권양도

               채권을 보유하고 있는 채권자가 새로운 양수인에게 채권의 동일성을 유지한 채,

               채권을 이전하는 양도를 말합니다. 즉 다른 사람에게 금전이나 그에 맞는 권리 등을

               양수인에게 이전하는 행위를 뜻합니다.

          2. 권리양도

               목적물에 권리를 가지고 있는 양도인이 권리의 동일성을 유지하면서, 목적물의 권리

               를 새로운 권리자에게 그대로 이전하는 양도를 말합니다.

          3. 영업양도

                영업이란 영리를 위해 활동하는 각종 수단을 뜻하는 것으로 영업양도는 양도인이

                양수인에게 특별한 사항이 없는 한, 영업과 관련된 모든 사항을 타인에게 이전하는

                양도를 말합니다.  

▣ 점포계약 전 주의사항

       1. 최종 계약 전까지 점포를 인수할 창업 예정자인 것을 먼저 알리게 되면 점포 권리금을

             높이게 될 수 있습니다.

          2.  부동산 추천 점포에 손님으로 방문하여 창업 예정자인 걸 알리지 않되, 기존 점포가

              어떻게 운영되는지, 매출은 어떤지 상세히 살펴봐야 합니다. 

         1. 기존 사업주와 사업양수도를 계약할 시

             기존 사업주와 사업양수도를 계약할 때, 가장 중요한 사안은 ‘권리금 산정 및 인정’ 부

             분입니다. 권리금은 ‘시설 및 영업권리금, 바닥피’ 등을 합한 금액인데, 이는 묵인적 계

             약으로 법정 보상을 받을 수 없다는 점을 사전에 인지해야 합니다. 권리금 합의 후에는

             시설 집기나 비품 등 양도한 물품을 명세화해 계약서에 적어놓고, 동일업종영업금지조

             항과 기타 합의사항을 특약란에 작성한 후 날인합니다.

        2. 건물주와 직접 계약할 시

             건물주와 직접 계약한다면, 건물주 명의로 작성하며 임대료 확정시 지급 기준일을 명시 

             하고, 임대차보호법 기준에 따른 임대 기간 확인 후, ‘임차 보증금, 월세 인상 폭, 월세

             계산방법’을 기재합니다.

             필요한 항목으로는 ‘계약 만기 시 보증금 변제사항, 계약연장 및 해약에 관한 사항의

             공정성, 계약 종료 시 구축물(시설) 처리, 점포 타인 양도 시 허용범위’ 등이 있으며,

             되도록 부동산을 입회인으로 두고, ‘보증금, 권리금’ 등 자금 규모를 면밀하게 확인합

             니다. 또한, 건물주의 신용상태를 조사하는 한편, 등기부 등본을 열람해 근저당, 담보

             유무 등도 체크합니다.

             필요 서류로는 ‘건축물대장, 토지대장, 도시계획확인원, 지적도’ 등이 있으며, 업종에 따

             른 인허가 사항도 짚어야 합니다.

        3. 대리인과 계약할 시

             대리인과 계약을 할 경우에는, 대리계약자가 등기부상 소유주의 위임장과 인감증명을

             지니고 있는지를 확인해야 합니다. 이후, ‘습기, 누수, 배수, 전기, 수도, 가스시설, 화장

             실’ 등 점포를 직접 방문해 구석구석 하자 여부를 살펴보는 것도 중요합니다.

           1. 기본항목

             - 당사자의 성명과 주소

             - 계약목적

             - 목적물

             - 계약기간

             - 작성연월일

             - 당사자의 기명날인

          2. 일반항목

             - 양도할 점포

             - 양도대금

             - 권리이전

             - 거래처 양도

             - 양도평가

             - 권리흠결

          3. 기타항목

             - 분쟁해결

             - 기타사항

             - 특약사항

             1. 계약서의 기재사항

               점포양도계약을 체결하려는 경우에는 양도하려는 점포와 양도의 원인, 양도에 따른

               방법과 절차, 양도시기 등, 관련 사항을 비롯하여, 중요하고 핵심적인 부분에 누락이

               없도록 계약서를 작성하여야 합니다.

          2. 계약의 목적과 당사자 특정

               점포양도계약을 체결하려는 목적을 분명히 하고, 양당사자를 특정하여 ‘갑’과 ‘을’로

               구분하고 이하 부르는 호칭을 약어로 표시한다는 내용을 서술합니다.

          3. 양도의 조건

               양도자와 양수자는 양도하려는 점포를 어떠한 조건에 어떠한 방법과 절차를 거처

               양도하겠다는 사실을 구체적이고 명료하게 특정하여 이를 기재합니다.

          4. 양도비용과 소속부속물의 처리

              점포양도에 따른 양도대금과 대금의 지급방법과 양도점포와 점포에 속한 부속물과

              상품의 양도 등에 관한 사항을 양 당사자가 협의하여 구체적으로 기재합니다.

          5. 제비용의 부담

              점포양도자가 점포를 양도함에 있어 따르는 권리관계에 하자가 없다는 내용을 기재

             하고 하자가 있을 경우 양도자가 이에 따른 손해를 배상한다는 내용을 양당사자가 협

             의하여 약정하고 이를 구체적이고 명료하게 특정하여 기재합니다.

             화해목적 지상권의 양도 등에 따르는 제비용의 부담부분을 명확히 하여 특정하여 기

             재하고 양도할 지상권의 현재 상태로 이의 없이 양도하거나 기타시설물이 있을 때에

             는 시설물의 처리를 관계를 분명히 하고 양도한다는 사실을 기재합니다.

          6. 권리의 흠결

              점포양도자가 점포를 양도함에 있어 따르는 권리관계에 하자가 없다는 내용을 기재

              하고 하자가 있을 경우 양도자가 이에 따른 손해를 배상한다는 내용을 양당사자가 협

              의하여 약정하고 이를 구체적이고 명료하게 특정하여 기재합니다.

          7. 권리의 이전

              점포양도계약에 의하여 점포가 양도됨에 있어 따르는 권리의무관계(점포의 영업지배

              등 실질적 권리행사관계)의 등을 양당사자가 협의하여 약정하고, 이를 구체적이고 명

              료하게 특정하여 기재합니다.

          1. 계약일자

             계약서의 작성일자를 기재하는 것으로, 일반적인 경우 계약서의 작성일자가 계약효력의

             발생일이 되는 경우가 많으므로 정확한 날을 기입하도록 합니다. 종종 미리 계약서를

             작성하여 두었다가 계약당일에 해당일자를 기입하는 것을 누락하는 경우가 있는데 주

             의하도록 합니다.

        2. 계약 당사자의 표시

             통상 계약서의 맨 끝에는 당사자의 성명과 주소 등을 기재하고 각자 날인합니다. 당사

             자의 표시는 권한이 있는 양 당사자가 계약서를 작성하고 서명하였다는 것을 증명하는

             것입니다. 당사자의 표시는 개인인 경우 그 성명과 주소를, 회사일 경우 본점소재지와

             회사명, 대표자명 등을 기재하며 주소는 주민등록증, 사업자등록증 등 확인된 증명서에

             의한 주소를 기재하고 실제 주소가 다른 경우에는 이와 병기하는 것이 좋습니다.

             그리고 계약서의 서명날인은 반드시 본인이 하여야 하며 대리인이 계약할 경우에는 대리

             권을 확인(본인의 위임장과 인감증명서 등)하여야 합니다. 다만 서명과 날인은 이를 함께

             갖추어 두는 것이 가장 바람직하지만 반드시 같이 있어야만 하는 것은 아니므로 거래의

             실정에 따라서는 양자 중 하나만을 갖추어 두어도 무방합니다. 한편, 필요한 경우 개인의

             주민등록번호, 법인의 사업자등록번호를 넣을 수 있으며, 당사자의 표시란에 당사자의 연

             락처를 병기해 두면 향후 계약관련 업무진행상의 편의를 도모할 수 있습니다. 

        3. 계약의 준비

            점포양도계약을 체결하려는 경우에는 먼저, 양도할 점포를 특정하여 표시하고 양도방법

            과 절차, 시기 등에 관한 사항과 계약불이행 등에 따른 손해배상에 관한 문제를 비롯하

            여 중요하고 핵심적인 부분을 협의하여 협의한 내용을 일목요연하게 정리하여 누락이

            없도록 계약서를 작성하여야 합니다. 

        4. 점유내용의 확인

             점포양도계약에 있어 점포의 점유(임대차 등) 내용을 확인하고 그 점유 사유가 무효,

             만료 등으로 인하여 권한이 없거나 기타 불법으로 점유하고 있는 경우에는 그 사실 등을

             명확하게 기재하여 이를 명확히 하므로 점포의 양도계약을 함에 용이하게 해야합니다.

        5. 제세공과금의 확인

             양수자는 양도자가 점포를 양도시점을 기준으로 제세공과금의 연체나 기타 미지급된

             사실 등의 여부를 파악하여 대금지급 시 이를 공제하거나, 기타 이에 준하는 조치를 함

             으로써 누락된 제세공과금 등이 없도록 하여 손실을 예방하여야 합니다.

        6. 권리관계 확인 및 이전

             점포양도계약에 의하여 점포를 양도함에 있어 따르는 제반 권리관계를 확인하여야 합

             니다. 예컨대 점포에서 사용되고 있는 물품이나 기계기구 등이 양도자의 소유인지 아

             니면 임대나 위탁물 등인지를 확인하여 양도대금결정에 산입하여야 할 것이고 점포에  

             따른 양도대상물을 상세하게 기재하여 누락이 없도록 해야합니다.

        7. 분쟁의 예방 

             계약서의 기재내용에는 당사자가 계약에서 생기는 분쟁이 있을 경우, 채권자의 영업소

             를 관리하는 법원을 관할로 하는 경우 또는 특정한 법원을 합의관할로 정한다. 라는 문구

             를 기재하는 바 이는 당사자가 그들의 합의에 따라 법원의 관할을 정한 것으로 강행법규에

             위반되지 않는 한 이에 위반하여 소를 제기하면 부적법한 소가 됩니다.

            다만, 제1심 재판을 생략하는 합의 또는 합의부에서 재판할 것을 단독에서 재판하기로

            합의하는 내용 등은 무효가 됩니다.

        8. 계약서의 확인 검토

             계약서 작성 시 반드시 확인할 사항으로 계약 당사자가 그 계약에 따른 실권리자인가

             를 확인하고 인장을 확인하는 등의 절차를 소홀히 하여서는 안 됩니다.

             마지막으로 계약서의 내용을 확인하여 서명날인하고 계약서가 여러 장일 경우는 각 장

             에 순번을 메기고 그 사이를 날인한 후, 각 1통씩 보관할 수 있도록 해야합니다.